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房企戰略分化 切忌炒作樓市“小陽春”

稿件來源:金融時報

  近幾周來,伴隨著多項穩經濟政策的落地,房地產市場也異常敏感。

  深圳地產中介一月簽8單掙20萬元、北上廣深樓市全面回暖、多地迎來“小陽春”的報道層出不窮,此前已持觀望態度或等待購房自住的消費者開始感到不安或者緊急行動起來,似乎“搶跑入市”熱潮重新掀起。

  那么,這一輪樓市“小陽春”是否是房地產大回暖的前奏呢?筆者認為,或許并非如此。

  一是熱點城市去年多經歷了量價微跌,在政策放緩預期走強下微幅回升是市場正常波動,長期走勢有待進一步觀察。

  受2月春節因素和本身較短的特點影響,環比數據參考意義容易失真;新房房價則受政策限價等因素影響嚴重,因此二手房同比數據是一線城市房價變動的重要觀察窗口。

  而根據該類指標對比可知,自10·30新政以來,嚴格的限購政策、收緊的貸款、上行的利率等一系列控制性政策疊加多渠道供給的預期,一線城市房價保持平穩,甚至有所下行,不少非熱門但也屬市區范圍內的房價回落幅度超過15%。而隨著利率信號等政策出現松動,3月份的數據大多有所回暖,但并非強勢轉向。

  具體來看,北京樓市二手房3月成交量同比增長44%,但價格微幅變動2%;上海則是從低谷回彈,今年3月上海二手房成交套數高達2.59萬套,環比2月增長174%,同比去年3月增長55%,但價格比高點仍低15%以上;廣州則持續了平穩態勢; 而深圳更是不同,與去年同期相比,3月深圳二手房成交同比下滑19%,整個一季度,深圳二手房成交同比下滑31%。

  這種前期基數較低引發的反彈是否具有可持續性,短期內要看未來政策的力度,同時也要考慮到各地正在建設中的限競房、共有產權房、長租公寓等替代項目入市的情況。實際上,經過前兩年政策的消化,不少熱點地區也將迎來新的供給擴大,可能會影響這一輪漲勢的延續性。

  二是房企競爭格局日益明顯,這也可能影響樓市供給和發展新格局。

  根據中原地產研究中心統計數據顯示,截至目前,共有76家房企發布2018年年報,其中A股51家,港股25家。整體而言,A股房企平均利潤上漲23%,但凈利潤率平均為11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。而就在不久前,觀點指數研究院發布的《2019中國房地產上市企業G30樣本研究報告》顯示,截至2019年3月7日,中國房地產上市企業30強中,平均毛利率水平為27.82%,較去年提升1.58%,同時這個數字也是近4年新高。

  毛利率和凈利率無法直接比較,但前者增幅下降,后者平均利率上漲的背后,也能反映出一個問題——房企的期間費用變動較大,且明顯呈上升趨勢。

  這種看似背離也并不令人意外。近兩年來,樓市數據從整體上看保持平穩,但從一線到二線熱點城市再到三、四線城市,也經歷了幾波發展高峰,毛利率出現上漲與該趨勢保持一致;而與此同時,房企融資渠道也收窄收緊,不僅銀行嚴查資金違規流入地產行業,包括發債等多重渠道也持續偏冷。

  上述利潤率與負債率齊漲的背后,是發展分化、預期分化和結構轉型期多重因素疊加的結果,同時也是行業風險的一個警示信號:除了頭部的大型房企因其土地資源儲備相對雄厚且融資議價能力較高,具有明顯的競爭優勢外,包括一些老牌房企、中小房企在內的企業可能會迎來更艱難的時刻,而如何盡可能讓行業保持良性運轉,各級政府也應及早準備預案,避免地產行業發展起伏影響消費者權益、金融穩定等多領域發展。

  在這一背景下,房企的戰略選擇也出現了分化。包括龍頭房企在內的企業有選擇加速多元化戰略,也有像萬科這樣進行戰略收縮——停止多項未獲得獨立明顯收益的項目;有青睞一、二線城市發展趨勢和人口紅利,迎著高價而上的;也有積極布局三、四線城市。這種分化選擇的背后實質上是房企在用真金白銀投票,表明自己對未來樓市發展格局的不同態度,而這種多元化的選擇與此前大一統式的沖樓王、囤地皮表現顯然大有不同。

  樓市冷暖關乎全民,也影響全社會。稍有風吹草動,便有較大影響。因此,近期熱點城市的樓市“小陽春”信號引發熱烈討論并不稀奇。但與此同時,如果只關注單一月份的異動,就過度炒作,甚至有相關從業人員再次鼓吹“搶跑入場”和“飛漲論”,顯然并不可取,而這種輿論推熱的樓市升溫可能在一段時間內構成“剛需壓力”,對市場的平穩健康發展無益。馬梅若

責任編輯:施映紅
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