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長春市商品房預售資金監督管理辦法實施細則(暫行)

  第一章  總則

  第一條  為貫徹落實《長春市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱《辦法》),進一步明確新建商品房預售資金監管工作,增強監管工作操作性,制定本細則。

  第二條  凡在本市城市規劃區內國有土地上取得《商品房預售許可證》的建設項目,其商品房預售資金的存入、使用和監督管理工作,適用本細則。

  本細則所稱商品房預售資金,是指開發企業在取得商品房預售許可后將其開發建設的商品房預售給買受人,由買受人按合同約定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部預購房款。

  本細則所稱監管銀行,是指與開發企業簽訂商品房預售資金監管協議、設立資金監管賬戶的銀行。

  本細則所稱開發企業,是指預售商品房的房地產開發經營企業。

  本細則所稱買受人,是指購買預售商品房的法人、自然人和其他組織。

  第三條  市住房保障和房地產管理局作為市房地產主管部門(以下簡稱“管理部門”)負責《辦法》的組織實施。長春市城市建設開發管理辦公室作為市房地產開發經營管理機構(以下簡稱“管理機構”)具體負責全市新建商品房預售資金監管工作的組織和實施,并履行以下職責:

  (一)負責預售資金的存入、使用等日常管理工作;

  (二)負責組織并與開發企業和監管銀行簽訂《長春市商品房預售資金監管協議》(以下簡稱“監管協議”);

  (三)建立、維護和管理商品房預售資金監管信息系統;

  (四)負責檢查商品房預售資金存入及使用的情況;

  (五)商品房預售資金管理的其他有關工作。

  第四條  商品房預售資金監督管理,遵循專款專戶、專款專存、專款專用的原則,確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設。商品房預售資金監管期限自開發企業取得商品房預售許可證開始,至辦理不動產首次登記后止。

  第二章  監管賬戶的設立

  第五條  新建商品房預售資金監管均通過預售資金監管信息系統(以下簡稱“信息系統”)開展具體業務,開發企業在申請《商品房銷(預)售許可證》前,應當就監管項目的基本情況、監管內容、監管賬戶、監管時間、用款使用計劃、違約責任等內容與管理機構、監管銀行共同簽訂監管協議,并向管理機構通過信息系統提供以下資料:

  (一)監管項目(按幢或多幢)的工程形象進度表;

  (二)監管項目各工程節點的用款使用計劃;

  (三)監管項目成本預算書。

  項目各工程節點的用款使用計劃是根據項目所需的基礎施工、建筑安裝、材料設備、配套建設等費用確定項目工程建設費用,并按照項目建設方案、施工進度編制的資金使用計劃,資金使用計劃應按照預售要求達到的形象進度、規劃設計總層數一半、主體結構封頂、達到建設工程竣工驗收備案、完成不動產首次登記等五個環節設置資金使用節點,并合理確定每個節點的用款額度。

  第六條  簽訂監管協議后,監管銀行向開發企業發放資金監管賬戶,用于申請辦理監管項目的《商品房銷(預)售許可證》,開發企業按照一個《商品房銷(預)售許可證》申請對應一個賬戶的原則設立監管賬戶。

  有開發貸款項目的,商品房預售資金監管賬戶原則上應當設置在開發貸款發放銀行;監管項目預售過程中,原則上不得變更監管銀行以及監管賬戶。

  第七條  開發企業在申請《商品房銷(預)售許可證》前,應當在預售方案中明確預售資金監管的以下事項:

  (一)選定的監管銀行,并提交監管協議;

  (二)監管項目的工程建設費用;

  (三)監管項目各工程節點的用款使用計劃;

  (四)監管賬戶名稱、賬號;

  (五)涉及的其他情況;

  第八條   開發企業應當在取得建設項目《商品房銷(預)售許可證》后,將監管銀行及賬戶在商品房銷售場所予以公示。

  第九條   開發企業預售商品房時,應當告知買受人將購房款(包括定金、首付款、購房貸款等)直接存入監管賬戶,并憑銀行出具的交款憑證為買受人換領購房票據;買受人通過資金監管專用pos機,將預售資金直接存入監管賬戶,開發企業依據pos機簽單為買受人換領購房票據;涉及買受人貸款的,買受人應當委托貸款機構將發放的貸款直接撥付至預售資金監管賬戶。

  第十條   預售資金應當全部存入相應的監管賬戶,開發企業不得以其他方式自行收取商品房預售資金。

  第三章  預售資金監管額度及使用

  第十一條  商品房預售資金監管額度為項目總預售款的30%,總預售款以開發企業辦理預售許可時報備的房屋備案價格和批準預售的商品房面積的乘積核定。

  管理部門可依據市建設工程造價管理部門公布的建設項目建筑安裝、區內配套等定額價格,考慮結構、用途、層數等因素,并根據市場情況及需要對商品房預售資金監管比例適時調整,一般不超過項目總預售款的30%。

  根據《社會信用體系建設規劃綱要(2014—2020年)》相關要求,管理部門將根據開發企業信用等級確定監管比例,具體監管方式由管理部門另行公布。

  第十二條   商品房預售資金監管賬戶累計進賬金額達到資金監管額度后,監管銀行應立即告知開發企業,開發企業則可向管理機構申請使用監管資金,并可自行提取監管額度以外的資金。

  第十三條   商品房預售監管資金由開發企業分期申請使用,專項用于支付該項目自取得預售許可,到完成不動產首次登記所需的施工款、法定稅費及管理費等其他與該項目工程建設有關的費用。

  (一)取得《商品房銷(預)售許可證》的,可使用商品房預售資金監管額度的百分之三十;

  (二) 建成層數達到規劃設計總層數一半的,可使用商品房預售資金監管額度的百分之五十;

  (三)達到主體結構封頂的,可使用商品房預售資金監管額度的百分之八十;

  (四)達到建設工程竣工驗收備案的,提交其證明文件,可使用商品房預售資金監管額度的百分之九十;

  (五)預售商品房完成不動產首次登記后,予以全額返還商品房預售監管剩余資金和利息。

  第十四條 開發企業申請使用商品房預售監管資金時, 應通過信息系統向管理機構提交下列材料:

  (一)商品房預售資金使用申請表;

  (二)《房地產開發項目手冊》

  (三)《商品房銷(預)售許可證》

  (四)監管節點證明文件:

  1、建成層數達到規劃設計總層數一半的,應當提交項目監理機構出具的工程建設進度施工完成證明;

  2、主體結構封頂的,應當提交項目監理機構出具的工程主體(結構)驗收證明;

  3、通過建設工程竣工驗收備案的,應當提交《建設工程竣工驗收備案證》;

  4、完成不動產首次登記的,應當提交《不動產首次登記公告》。

  第十五條  管理機構應當自受理開發企業用款申請之日起三個工作日內完成對申請材料的審核和建設項目工程進度的實地審核,對符合條件的出具同意撥付通知書并通過信息系統通知監管銀行,對不符合條件的,向開發企業出具不予撥付通知書,并說明理由。

  管理機構同意撥付的,監管銀行應依據管理機構同意撥付的通知書,在一個工作日內撥付核準使用的監管資金。

  第十六條  監管賬戶累計進賬金額未達到資金監管比例時,開發企業與買受人解除商品房預售合同已履行相關手續的,開發企業可向管理機構申請從監管資金中退回相應購房款,管理機構憑房屋交易管理部門出具的商品房買賣合同備案撤銷證明通過信息系統告知監管銀行即時解除對該房款的監管。

  監管賬戶累計進賬金額超過預售資金監管額度時,開發企業與買受人解除商品房預售合同的,由開發企業自行結算退款。

  第十七條  監管銀行應保證專用賬戶內資金的安全,加強與管理機構的協作,建立預售資金監管協調機制,利用信息系統實現預售項目銷售量、預售資金存入支出等信息的即時傳遞與數據交換,并按照要求向管理機構報送專用賬戶預售資金的出入賬信息,配合管理機構對預售資金存入及支付使用情況進行檢查,監管銀行如發現商品房預售資金未進入專用賬戶或其他影響預售資金監管的有關事宜,應及時告知管理機構。

  第四章  預售資金監管的解除

  第十八條  開發企業辦理房屋不動產首次登記后,應當到管理機構申請解除預售資金監管。管理機構收到申請后,對符合申請條件的應當于三個工作日內通過信息系統通知監管銀行解除預售資金監管,并出具同意解除監管通知書,解除監管后的賬戶及剩余資金,由開發企業自行處理;對不符合申請條件的,向開發企業出具不予解除監管通知書,并說明理由。

  第五章  違規行為的處理

  第十九條 違反《辦法》相關規定的,由管理部門依據相關規定處理。

  第二十條 本細則自2019年1月1日起施行。

責任編輯:施映紅
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